РИА Новости Украина — радиостанция "Голос Столицы"
Кабинет министров Украины разрешил Государственному ипотечному учреждению предоставлять украинцам жилье на условиях финансового лизинга. Сообщается, что основными преимуществами данного механизма является отсутствие первого взноса за жилье и получения возможности проживания в квартире сразу после заключения лизинговой сделки.
Поможет ли эта инициатива решить украинцам "квартирный вопрос", прокомментировал в эфире радиостанции Голос Столицы председатель Союза консультантов по недвижимости, юрист Иван Кудояр.
Чем лизинг отличается от кредита, ипотеки или рассрочки?
— Лизинг отличается тем, что вы не становитесь собственником жилья. Собственником жилья является либо государственное ипотечное учреждение, либо лизинговая компания, а вы арендуете это жилье и после выплаты всей стоимости этого жилья становитесь собственником, то есть это будет через 5, 10, 15 лет, а до этого вы просто арендуете, можете сделать ремонт, можете сделать какие-то улучшения, но вы не собственник. Если вы покупаете в кредит, в ипотеку, имеется в виду жилье, там, наоборот, вы становитесь собственником жилья и выплачиваете проценты и тело кредита. В этом основная разница.
Квартира в лизинг обойдется дешевле, чем по кредиту в банке?
— Я считаю, что дешевле, потому что в лизинге заинтересованы не только государственные учреждения и сами люди, но и строительные компании. Сейчас у строительных компаний, особенно в Киеве и Киевской области, остается много нереализованного жилья. Они специально делают там косметический ремонт, ставят необходимое оборудование и могут участвовать в подобных лизинговых программах, то есть им выгодно тоже предоставлять подобное жилье. Можно сказать, выгодно всем. Единственная здесь загвоздка – кто будет финансировать все эти программы?
Читайте также: Эксперт о социальном жилье и ситуации на рынке недвижимости
Как пояснил в эфире "ГС" Лев Парцхаладзе, государство выпустит облигации, заплатит застройщику этим облигациям и потом в собственности государственного ипотечного учреждения будет жилье.
— Это все так, но насколько эти ценные бумаги будут интересны строительным компаниям. Им все-таки необходимы более живые деньги, потому что надо за эти деньги строить, платить зарплаты строителям, покупать материалы и прочее. Я скажу больше, что подобные деньги должны быть заложены в бюджет Украины, а в прошлом году была минимальная заложена стоимость на погашение. Допустим, раньше было всего три программы – молодежное кредитование, доступное жилье и удешевление ипотечных кредитов. Вот на все эти три программы было выделено всего 28 миллионов гривен. Это катастрофически мало, и если раньше говорили об одном миллиарде, а в 2013-ом году поднимался вопрос о пяти миллиардах. Тогда, действительно, можно было бы развивать все эти программы, в том числе, и лизинг.
Как заинтересовать застройщика? Вы считаете, что перспективы не столь оптимистичны?
— Облигации, как говорится, надо обналичить, то есть обналичить их можно с помощью денег, которые заложены в государственный бюджет на следующий год. То есть, я думаю, в этом году подобные облигации вообще работать не будут. Если они начнут какое-то движение, то это исключительно в 2018-ом году, потому что должны быть определенные программы. Все упирается в деньги.
Будет ли разница в популярности этой программы в столице, крупных городах и в других регионах?
— Естественно. Интерес здесь есть, потому что, во-первых, не надо сразу платить какой-то процент – 30%, 50%, а можно вселиться в квартиру, там проживать, что эта квартира станет вашей прямо завтра. Оформление подобных лизинговых договоров – не такое сложное дело. Оно достаточно упрощенное. Поэтому оно может заинтересовать многих граждан. Мало того, сейчас очень много схем, особенно в пригороде Киева, они уже напоминают лизинговые договора, имеется в виду предварительный договор застройщик заключает с инвестором, но инвестор выплачивает, допустим, сумму квартиры в течение пяти лет. А после пяти лет застройщик оформляет основной договор уже с гражданами Украины, и тогда граждане становятся собственниками. То есть, в принципе, лизинг уже существует, только финансируют его сами строительные компании под свой страх и риск, а будут финансировать государственные органы. Конечно, государство богаче, больше, но здесь нужны средства.
Какие риски скрывает приобретение квартиры в лизинг?
— Механизм только разрабатывается, мы не знаем, на какой строк будет заключаться лизинговый договор – на пять, десять лет или на 15 лет. Естественно, чем больше строк, тем намного выгоднее. Мы не знаем, какой процент дополнительно к телу заплатит каждый инвестор. Мы не знаем, на кого будет оформляться квартира, на ком сейчас будет право собственности. И мы не знаем, как будет работать дальше бюджет, то есть, допустим, приняли на 2018-ый год под эту сумму одну программу, а на 2019-ый год примут какую сумму, потому что здесь нужны очень длинные деньги, на 10-15 лет и строительные компании должны это понимать.
То есть в первый год довольно рискованно брать такую квартиру?
— Я считаю, что эта программа в этом году не заработает, потому что, скажем, что у ГИУ есть деньги всего на 51 квартиру. В прошлом году был принят бюджет на 51 квартиру и то, это не для того, чтобы молодежь покупала эти квартиры, а для того, чтобы эти деньги распределялись по долгам, по прежним долгам прежних годов. В этом году я даже не знаю, была ли хоть одна квартира продана по молодежному кредитованию, то есть катастрофически не хватает денег.
Могут ли арендатору отказать в праве выкупа?
— В принципе, нет. Если он платит справно аренду, если он платит тело кредита… Чем отличается лизинг от обычной аренды? Обычная аренда – вы платите 500 долларов, как договорились, с собственником. Если вас не устраивает, вы переехали в другую квартиру. В данном случае вы будете выплачивать чуть-чуть больше, то есть 500 долларов за аренду и, грубо говоря, 500 долларов за тело квартиры. Эта схема устроит тех собственников, которые любят квартиру иметь у себя в собственности. Они будут думать об этом, делать ремонт под себя. Но сейчас молодежь все-таки больше предпочитает арендовать. Они не хотят иметь в собственности. Они пока предпочитают платить 500 долларов, а не тысячу долларов в месяц.
Если решили платить 10 лет, а заплатили за пять. Будет штраф?
— Нет. Вы можете досрочно погасить лизинг, то есть любая лизинговая компания только приветствует досрочное погашение этой суммы. Это вы можете сделать, никаких штрафов не будет. Единственное, если, допустим, вы покупаете квартиру в лизинг за 30 тысяч и оплатили 25 тысяч, а 5 тысяч не хватило либо вы решили уехать в другой город, то лизинговая компания вам насчитает штраф в размере 10%. То есть она вам вернет деньги в течение 90 дней, но за вычетом, допустим, трех тысяч долларов. Вы заплатили, получается, 25 тысяч за тело квартиры, вы заплатили за аренду, а потом вам вернули 22 тысячи долларов.
Лично вы воспользовались бы такой возможностью взять квартиру в лизинг?
— Честно сказать, я пока не готов сказать, потому что я бы не покупал пока, я бы все-таки дождался следующего года и посмотрел практику. Если бы она заработала, то потом бы уже думал.
Напомним, махинации на вторичном рынке недвижимости на сегодня единичны, гораздо чаще схемы мошенничества реализуются на "первичке", говорит эксперт Ярослав Цуканов.
А старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец заявил в эфире "ГС", что мошенничество с внесением изменений в реестры недвижимости носит в Украине довольно массовый характер.
