наверх
21.06.202419:53
Курсы валют НБУ
  • USD26.89+ 0.03
  • EUR31.83+ 0.14

И новостройки превратятся в долгострои - покупать-то некому

(обновлено: )1294122
Несмотря на острый кризис на рынке столичной недвижимости, застройщики продолжает возводить много новых домов. Киев утопает в строительных лесах, однако у жителей города нет денег ни на новое, ни на старое жилье.

Сергей Чигирь, РИА Новости Украина

На столичном рынке жилья все больше разрастается мыльный пузырь. Застройщики возводят столько же квадратных метров, сколько в докризисном 2007 году —  1 млн. кв. м в год. При этом, количество сделок по покупке упало в 10 раз в сравнении с докризисными временами — с 1,4 тыс. до 150 квартир в месяц. Предложение превышает спрос в 10 раз, однако застройщики продолжают осваивать все новые объекты, превращая в стройплощадки любое свободное место на территории города. По данным риелторов, каждый третий дом в Киеве строится с грубыми нарушениями или вовсе без соответствующих строительных разрешений. В дальнейшем они могут быть признаны незаконными или аварийным и снесены.

Близорукость застройщиков

После финансового кризиса 2014 года большинство вкладчиков забрало из банков свои депозиты, и в условиях отсутствия других инструментов для сохранения своих сбережений, вложило свои деньги в недвижимость. Это было очень на руку застройщикам, поскольку  после 2014 были заморожены банковские ипотечные программы. В 2014-2015 годах большую часть строек финансировало именно население (зачастую, бывшие вкладчики банков), однако уже в 2016 году этот финансовый поток иссяк. Поэтому застройщикам приходится заманивать население скидками (15-30% от рыночной цены) и рассрочкой.

По словам директора рейтингового агентства "Евро-рейтинг" Григория Перервы, в Киеве порядка 120-150 объектов являются замороженными по разным причинам (строительство прекращено на этапе котлована, нет разрешительной документации, не подключены коммуникации). При этом, всего в столице строится около 450-500 объектов.

"Сравнивать 120 недостроенных домой и 500 некорректно, потому что большая часть недостроек не являются активными, потому как туда больше не привлекаются средства населения. Почти каждый третий объект имеет нарушения с разрешительными документами, поэтому есть высокий риск приостановки строительства. Формирование мыльного пузыря на рынке недвижимости четко прослеживается. Покупок сейчас мало, при этом, строится много нового жилья. Однако я не ожидаю, что будет "схлопывание" рынка, как было в 2009 году, поскольку в строительных работах почти не участвуют банки, которые ранее кредитовали как застройщиков, так и население. Теперь работы происходят за счет самих застройщиков и средств покупателей квартир", — заявил РИА Новости Украина директор рейтингового агентства ""Евро-рейтинг" Григорий Перерва.

Читайте также: Восстановление Донбасса. В центре Донецка идут строительные работы

Население настолько обеднело, что готово идти на сомнительные схемы ради дешевой квартиры. Застройщики предлагают вложить деньги в объект на этапе возведения фундамента. Мол, чем раньше заплатишь, тем большую скиду получишь. Однако всех покупателей собрать не удается. Как только деньги заканчиваются, проект замораживается.

"Уже сейчас часто застройщик продает недвижимость по цене ниже себестоимости, демпингуя с целью большего привлечения средств покупателей. Согласно нашему анализу, если застройщик предлагает цены, которые на 15-20% ниже рыночных и это не компания-лидер столичного рынка ("Киевгорстрой", "Укрбуд", "КАН-девеломпент"), которые в состоянии снизить цены за счет применения новых технологий, то очень высока вероятность того, что это строительная афера", — отметил Перерва.

Долгостроев может оказаться так много, что строительство в городе прекратится из-за массового недоверия потребителя. Спасти от коллапса в таком случае сможет только государственная помощь.

"Я не исключаю появления ряда социальных программ, например социального жилья для атошников. Это в принципе правильно, это решение социальной проблемы и поддержка стройотрасли. Если государство будет выдавать деньги под низкую процентную ставку, тогда это будет поддержка для рынка, но я не вижу для этого экономических предпосылок. Одни только социальные программы поддержки покупательной способности отрасль не спасут, если кредитная ставка банков будет на уровне инфляции. Ведь ипотека в размере 10% это уже не ипотека, а обдираловка", — считает Перерва.

28 ноября Госмолодежьжилье объявило о возобновлении программы "Доступное жилье". Согласно обновленным условиям программы, государство оказывает поддержку в виде оплаты 30% стоимости строительства (приобретения) доступного жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 50% — для участников АТО и внутренне перемещенных лиц. На эти цели из бюджета будут направлено более 30 млн грн — капля в море с учетом того, что только официально 657 тыс. граждан нуждаются в улучшении жилищных условий и стоят в квартирных очередях. Если приоритет будет отдан АТОшникам (у которых скидка — аж 50%), то это может вызвать новый вид коррупционных схем, где люди за взятку будут получать этот статус, чтобы купить квартиру за полцены.

Потребитель выбирает "конуру" 

Массовое обеднение привело к тому, что застройщики стали на глазах переделывать свои проекты, меняя метраж квартир. Если еще пару лет назад они продавали эконом-варианты площадью 40-50 квадратных метров, то сейчас все массово ринулись делать смарт-квартиры площадью 20 и даже 15 метров, и это не предел.

"Высоким спросом у украинцев стали пользоваться очень небольшие квартиры, поскольку деньги есть только на них. Огромная часть населения Европы живет в квартирах 20-15 квадратных метров и это абсолютно нормально. Нельзя запрещать гражданам то, что они могут купить, и то что они хотят купить. Квартира может и по 10 квадратных метров быть, если на не есть спрос. Абсолютному большинству покупателей сейчас важна цена, а метраж. Поэтому они выбирают 15 метров, а не 30. Застройщики могут понизить себестоимость строительства или же уменьшить площадь, они будут не такие комфортные, но достаточные для проживания", — заявил независимый специалист по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов.

Читайте также: Вехи Кличко: стройки, транспорт, Bitcoin

Демпинг смарт-квартир не только сильно ударил по рынку первичной, но и вторичной недвижимости (цены на новое жилье были на 50% дешевле, чем в хрущевках), а также по рынку аренды жилья. Дешевле купить свою смарт-квартиру, чем годами снимать чужую.

Беда в том, что большая часть "смартов" пока еще в проектах, или на этапе возведения фундамента. Строительство такого жилья финансируется за счет покупателей, зачастую, очень небогатых. Поэтому обвал на рынке смарт-жилья приведет к тяжелым социальным и экономическим последствиям в стране.

Угрожающие тенденции наблюдаются уже сейчас. За первое полугодие этого года в столице удалось продать 1,1 тыс. новых квартир из предлагающихся 20,7 тысяч. В проблемное жилье уже заселились более 50 тысяч человек. Таким образом, на рынке сложилась огромное количество предложения жилья, которое купить никто не в состоянии.

По подсчетам Госстроительства, на достройку и введение в эксплуатацию проблемного жилья и долгостроев в Киева потребуется более 1 млрд. грн. Не исключено, что для этих целей в казне найдут и куда большую сумму. Значительная часть киевских застройщиков принадлежит к окружению президента, да и сам Порошенко сейчас занимается масштабной застройкой на "прихватизированном" Рыбальском полуострове. Мэр Кличко уже позаботился о коммуникациях для жителей нового жилищного комплекса Порошенко, отремонтировав за городские деньги дорогу до нового детища президента. На эти цели было потрачено 8,2 млн грн. На спасение застройки гаранта не пожалеют и миллиарда гривен налогоплательщиков. Ну а рядовые киевляне продолжат десятилетиями ждать своей очереди на квартиру. 

Самое читаемое
    Темы дня