наверх
28.03.201703:25
Курсы валют НБУ
  • EUR29.57+ 0.26
  • USD27.15+ 0.03

Мистика на рынке недвижимости: застройщики ставят рекорды в кризис

Подорожавшая весна: рост цен и тарифов (483)

(обновлено: )163930
Новостройки по количеству квартир, введенных в эксплуатацию, побили рекорды докризисного 2008 года. Появились и новшества: в Киеве застройщики предлагают "общежития": квартирки чуть больше советских "гостинок".

Наталья Печорина, РИА Новости Украина

С рынка недвижимости давно ушло ипотечное кредитование, но сами участники рынка этого почти не заметили. Застройщики строят новые дома, покупатели активно инвестируют в новое строительство, все участники довольны. Благостную картину немного портит отсутствие государственного регулирования на рынке, но в итоге цена новостройки становится решающим фактором.

Эксперты рынка недвижимости говорят о том, что регулирование этажности зданий и плотности заселения, как и соблюдение установленных законом санитарных норм жилплощади — это зона ответственности государства в лице Государственной архитектурно-строительной инспекции. Однако, в этих вопросах активно работает "коррупционная составляющая", поэтому количество этажей в высотных домах выше заявленных, соответственно — плотность населения и нагрузка инфраструктуру тоже выше, отмечали эксперты на пресс-конференции на тему "Недвижимость 2017. В банковский кризис украинцы покупают квадратные метры", которая состоялась в РИА Новости Украина.

Кризис — не помеха

На фоне сокращения экономики и стабильно отрицательных макропоказателей, строительство жилой недвижимости идет темпами, опережающими предкризисный 2008 год. В 2015 году по количеству введенных в эксплуатацию квартир был установлен абсолютный рекорд как по Украине, так и в Киеве, сообщил вице-президент ВОО "Лига экспертов Украины" Андрей Гусельников. Прошлый год тоже претендует на свой рекорд, но для его фиксации нужны данные Госстата, а их пока нет

По словам эксперта, строительный бум наблюдается последние три года. Если в предкризисном 2008 году по Украине было введено в эксплуатацию 94 тысячи квартир, то в 2015 году этот показатель составил 120 тысяч.

"За 2016 год еще нет данных, но я думаю, что динамика будет положительная. В Киеве такая же картина. В 2008 году было введено в эксплуатацию 15300 квартир, а в 2015 году достигнут абсолютный рекорд, 19 100 квартир", — сказал Гусельников.

Тем временем, стоимость вторичного жилья падает, и уже не первый год.

"В 2015 году стоимость вторички упала на 25%, в 2016 году — на 16%. Мы ожидаем, что в 2017 году цены снизятся еще на 5%. На первом месте по снижении стоимости жилья — Одесса, там за год цена жилой недвижимости (социальное жилье и вторичное) снизилась на 18%, до 787 долларов за квадратный метр. На втором месте — Днепр, цена недвижимости снизилась на 17% до 570 долларов за квадратный метр. Третье место занимает Харьков, где снижение составило приблизительно 17%, до 592 доллара за метр квадратный. На четвертом месте — Львов, где средняя стоимость квадратного метра снизилась до 860 долларов за метр. В Киеве недвижимость подешевела на 11%, до 1100 долларов за квадратный метр", — сообщил эксперт.

Почему строительный бум проходит на фоне общего спада экономики? В недвижимость инвестируют забранные из банков депозиты, квартиры покупают за деньги, нажитые не совсем честным путем, например, при "освоении" бюджетных потоков. Кроме того, население отреагировало спросом на предложение квартир небольшой площади, аналога советских "гостинок". Такую "малютку" можно купить по цене чуть больше 10 тыс. долларов, и для Киева — это сверх актуальное предложение. Теневая часть экономики и просто наличие неких объемов валюты на руках у населения не дают застройщикам захиреть по примеру других секторов реальной экономики.

Время "общежитий"

Счастливым обладателям отдельной благоустроенной квартиры, как правило, на первых порах все равно, можно ли из окна поздороваться с соседом из дома напротив, есть ли во дворе детская площадка, или на пяти квадратах двора даже машину не приткнешь. Если стоимость жилья и расходы на ремонт укладываются в сумму 10-15 тысяч долларов, а сама квартира находится в столице, то остальные соображения отступают на второй план.

Не важно, что такая новостройка меньше пресловутой "гостинки", где было 17 квадратов жилой, а не общей площади. Главное, что новоселы получают отдельную, хоть и сомнительно благоустроенную квартиру — ведь нормы пожарной безопасности и санитарные требования застройщики нарушают изначально — проектируя "свечку" в 20 этажей вместо заявленных 9.

Независимый эксперт по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов отмечает, что предложение еще не развернулось лицом к самому массовому покупателю — обладателю тех самых заветных 10 тысяч долларов.

"Застройщики мыслят категориями прошлого года… На вторичном рынке самые популярные сейчас — советские гостинки, площадью 17 квадратных метров. И новые квартиры метражом 15 квадратных метров по соответствующей цене будут достаточно пользоваться спросом… 95% потребительских предпочтений в эконом-классе лежат в цене… Нужную ценовую категорию можно дать понизив себестоимость конечного продукта или уменьшить площадь, сохранив себестоимость строительства. Да квартиры будут не такими комфортными и удобными, но достаточными для проживания… И мы к этому будем двигаться, у нас нет альтернативы", — отметил Цуканов.

По его словам, кроме представительских машин давно производятся авто с небольшим объемом двигателя, только появившись, мобильная связь была очень дорогой, а теперь она доступна людям с любым доходом. Так же и в жилье: проще продать нечто малометражное и недорогое, чем большую площадь в центре города. И на тот, и на другой товар найдутся свои покупатели, но дешевый сегмент всегда более массовый.

В свою очередь президент ВОО "Лиги экспертов Украины" Светлана Бовсуновская констатировала, что в таких проектах застройщики нарушают собственные технические условия строительства.

"Отсутствие жесткого регулирования государством исполнения застройщиками законодательства не приведет ни к чему. Необходимо, чтобы государство жестко регулировало исполнение этих норм — заселения на участок, выполнения технических условий. Застройщик, задекларировав строительство 9-этажного дома, строит 20-этажный. А потом, путем включения коррупционной составляющей, пытается договориться с коммунальными службами, чтобы те увеличили технические условия на 20-этажный дом. Они этого не делают или делают только на бумаге, а пропускная способность сетей и коммуникаций не дает такой возможности, и мы видим коллапсы в микрорайонах, когда отключается электроэнергия или снижается напор подачи воды, хуже отопления в сетях. Такая тенденция меня пугает", — отметила Бовсуновская.

При этом она напомнила, что в гостинках советской постройки была достаточная придомовая территория, в отличие от новых проектов.

"Сейчас такого не будет. Кусок земли стоит сейчас так дорого, что застройщик вытянет из него максимальную выгоду. Эта минимизация — декларируем одно, а строим другое — мы сегодня видим, и изменить ситуацию можно только под давлением общественности, потому что архитектурная инспекция и Минрегионстрой, гонясь за квадратными метрами, введенными в эксплуатацию, закрывают глаза, потому что к концу года они должны дать показатели не хуже предыдущего периода", — добавила эксперт.

Такая выгодная тень

Несмотря на ограничения НБУ по расчетам наличными — с нового года предельный объем покупки снижен до 50 тысяч гривен — покупка недвижимости только в редких случаях осуществляется через банки. А в остальном действует принцип "из рук в руки": квартира в обмен на наличные деньги, при этом цена квадратного метра пересчитывается по текущему курсу доллара или евро.

Почему наличные? Стоимость квадратного метра жилплощади приносит застройщикам почти 100% выгоды, и здесь ситуация практически не изменилась по сравнению с периодом экономической стабильности.

По оценке Андрея Гусельникова, себестоимость квадратного метра составляет около 11 тысяч гривен, а все остальное "сверх" — это доход застройщика.

"На сайте Минрегионбуда стоимость квадратного метра жилья указана в пределах 11 тысяч гривен. Прибыль застройщика — 8 тысяч гривен с квадратного метра, и это за жилье эконом-класса. С недвижимости бизнес- и элит-класса прибыль еще выше", — сказал Гусельников.

При этом эксперт обратил внимание, что на рынке давно нет услуг ипотечного кредитования, покупательная способность населения снизилась, однако строительство продолжает развиваться.

В свою очередь президент ВОО "Лиги экспертов Украины" Светлана Бовсуновская констатировала, что рынок развивается стихийно, без участия государства.

"В 2011 году был принят закон, который дал возможность строить по декларативному способу. Застройщики декларируют строительство жилья одной категории, а, фактически, строят более сложные. За шесть лет на рынке появилось столько рисков, которые легли на граждан, которые являются активными инвесторами украинского рынка недвижимости.. Сейчас приняты изменения, которые фактически опять ввели разрешительную систему строительства", — отметила Бовсуновская.

Читайте также: Какие параметры жилья сейчас интересны покупателям. Мнение эксперта

По ее словам, в настоящее время застройщики не выполняют установленные требования, а контролирующие органы в лице Государственной архитектурно-строительной инспекции также не регулируют деятельность застройщиков, и в итоге увеличивается про сравнению с заявленными в документах этажность и количество населения на квадратный метр участка.

Если государство вернется на этот рынок, вероятно, нарушение санитарных и пожарных норм при строительстве жилья перестанет быть столь массовым. Другое дело, что государству в лице представителей исполнительной власти очень выгодно теневая деятельность рынка. Так удобнее делить потоки, которые также оказываются скрыты от публичного внимания.

Темы дня