Анна Лаба, РИА Новости Украина
О том, что хрущевки ветхие, некомфортные и морально устаревшие, мы слышим практически ежедневно. До недавнего времени у жителей хрущоб все же была надежда в конце концов перебраться в современное жилье — о программах по сносу устаревшего жилья и возведении на их месте новых домов говорилось в Украине давно. Но теперь, похоже, с этой надеждой придется расстаться. Министр регионального строительства, вице-премьер Геннадий Зубко подтвердил, что его ведомство склоняется к идее санации хрущевок вместо их сноса под строительство нового жилья.
"Был когда-то закон о реконструкции устаревших кварталов. В нем говорилось, что инвесторы снесут хрущевки, построят новое жилье и за счет высотности вернут инвестиции. Мы в свою очередь считаем, что в настоящий момент старый жилфонд можно модернизировать. Есть несколько успешных проектов, которые показывают, что осуществить инженерную санацию возможно. За 2,5 тысячи гривен на квадратный метр старое жилье можно полностью модернизировать", — сказал Зубко.
Министр добавил, что в Украине насчитывается около 20 тысяч хрущевок, но общую стоимость программы реновации он пока назвать не смог.
Собственно, идея нынешнего министра не нова. Еще в 2013 году в Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ Украины занимались разработкой технико-экономического обоснования санации жилых кварталов и модернизации систем теплоснабжения. И даже собирались, если найдут финансы, начать реализовывать проект в кварталах старой застройки Тернополя, Нововолынска, Черновцов, Черкасс и Бердянска. Власть сменилась, но расчеты, видимо, сохранились.
Эконом-жилье советской эпохи
Никита Сергеевич Хрущев за годы своего руководства партией сделал многое: запустил в космос первый спутник и первого человека, развернул над страной ракетно-ядерный щит и перевел на электрическую тягу железные дороги. Но самым заметным "памятником", конечно же, оказались "хрущевские" дома.
История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве", предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире. Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м) кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Про пятиэтажные дома первого индустриального поколения в свое время ходила шутка о том, что Хрущев «совместил ванную комнату с уборной, но пока не смог совместить пол с потолком». Между тем именно благодаря массовому жилищному строительству, поставленному на индустриальные рельсы в конце 1950-х годов, многие семьи смогли выехать из коммуналок. Пусть в три комнаты пятиэтажки предлагалось поселить два, а то и три поколения, зато в каждой квартире были горячая вода и своя ванная комната.
Как признают специалисты, дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут "протянуть" 90 лет. Хрущевки, построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40-50 лет службы. Именно такие воздвигались с 1959 по 1967 год. По мнению специалистов, при нормальной эксплуатации хрущевки простоят еще лет 15-20 — исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.
Овчинка выделки не строит
Насколько целесообразной является модернизация хрущевок, пояснил заведующий кафедрой городского строительства Киевского национального университета строительства и архитектуры, доктор архитектуры Николай Демин. Он считает, что дешевле снести хрущевки, чем их модернизировать, но делать это точечно — нельзя.
"Сегодня вопрос стоит так: либо модернизировать каждое это здание в отдельности, то есть технические возможности такие есть, но это — затратная государственная программа. Дешевле — снести и построить. Но для того, чтобы сносить, тут тоже возникает целый ряд проблем, уже градостроительных, хозяйственных, потому что разборка этих зданий стоит приличных денег. Лет 20 назад это было 100-150 долларов за квадратный метр. И дальше можно строить какие-то заводы по переработке огромного количества этих руин, потому что никаких балок и оврагов в Украине не хватит для того, чтобы все туда сваливать. Поэтому к этой задаче надо готовиться. Некоторые говорят, что выгодно их реконструировать. Действительно, если снести один пятиэтажный дом, на его месте построить 20 этажей, кому-то это и выгодно. Но речь же идет о государственной задаче, о том, чтобы реконструировать значительные территории", — сказал Демин в эфире радиостанции Голос Столицы.
По его мнению, техническая возможность модернизировать эти дома есть, тем более сейчас есть спрос на малометражные квартиры. Речь идет о том, чтобы создать среду обитания, она должна быть комфортной, поэтому необходимо думать о том, что город — это не просто совокупность домов.
Десять лет назад в Киеве инвесторы предлагали проект реконструкции жилмассива на Нивках, по улице Щербакова. Проект предусматривал снос 34 хрущевок, взамен планировалось построить 30 новых домов от 12 до 23 этажей. Ориентировочно стоимость реконструкции оценивали в 3,57 тыс. грн. Но потом городские власти отложили реконструкцию обветшалых хрущевок «на завтра». Мол, реконструкция кварталов старого жилья — это "запасной аэродром" в случае отсутствия свободных земельных участков для застройки в Киеве.
Что такое санация?
Санация, которую предлагает Минрегионстрой, это по большей части выявление и ремонт износившегося жилого фонда.
"Вопрос здесь не в надежности конструкций, конструкции-то выдерживают, тут проблема в несоответствии наружных стен современным теплотехническим требованиям. То есть это подразумевает модернизацию стен, окон, кровель и так далее. Кроме того многие хрущевки уже не соответствуют санитарным потребительским нормам, и это требует перепланировки. Естественно, необходима полная замена коммуникаций", — пояснил РИА Новости киевский архитектор Евгений Голуб, который был главным архитектором проекта по реконструкции жилмассива на Нивках и занимался предварительными расчетами по реконструкции.
По его словам, на территории стран бывшего социалистического лагеря районы хрущевок сами по себе приходят в упадок.
"Но очень интересен в этом отношении опыт Германии, который для нас совершенно непонятен. Немцы в старых домах даже снижают этажность: снимают два этажа и на оставшихся трех делают нормальное жилое пространство, то есть они снижают плотность населения. Потому что здесь важен вопрос комфортности. При нынешнем уровне строительных технологий в Украине, это, на мой взгляд, очень затратная часть с низким «выхлопом»: плотность проживающего населения в районах с пятиэтажной застройкой намного ниже, чем в районах с многоэтажной застройкой. Конечно, более предпочтительным является строительство на этих территориях новых многоэтажных домов. Плюс ко всему посмотрите на дворы этих хрущевок, на организацию дорожной и пешеходной системы внутри этих дворов — все заставлено машинами, убожество сплошное, разве что деревья большие. Необходимо решать проблему в комплексе. А облепить дом пенопластом и сказать, что это приведет к улучшению качества жизни, — это как на ту же старую тушку натянуть новое пальто", — считает Голуб.
Очередной распил бюджета
Как уверяют специалисты, после санации и модернизации хрущевки не сложатся, как карточный домик.
"При проведении капитального ремонта и реконструкции обязательно должно проводиться обследование дома, оценка технического состояния сооружения. После этого должно следовать заключение о его техническом состоянии: можно ли его надстраивать, достраивать, перестраивать, в каком состоянии несущие конструкции и так далее. И только если технические характеристики позволяют, может проводиться санация", — пояснил Голуб.
Но тут возникает еще одна проблема — нельзя вести работы, связанные с демонтажем конструкции, с заменой коммуникаций в доме, где живут люди.
"Сначала нужно думать о том, куда мы отселим людей, создавать маневренный резервный фонд. И еще, по закону, ты можешь и не отселить тех людей, здание которых попадает под реконструкцию. Людей можно выселить только в том случае, если здание будет признано аварийным. Эти вопросы у нас не отрегулированы законодательно. И люди, уже не раз сталкиваясь с тем, что у нас государство, инвестор говорят одно, а делают другое, просто не выедут. По большому счету нужно построить в том же районе коробку на 20 этажей, которая бы соответствовала современным требованиям, и расценивать ее как маневренный фонд города или этого района. Может быть тогда люди и переселятся. Но это тоже затраты", — сказал Голуб.
Читайте также: Как это понимать? Январские зарплаты чиновников
Есть опасения, что реновация хрущевок "по-украински" фактически закончится распилом бюджета: будут нанимать фирмы-подрядчики, которые за откаты будут облепливать дома пенопластом.
"Но это не решение проблемы. Во-первых, пенопласт, как утеплитель, через 15-20 лет придет в негодность. Поляки уже сняли весь пенопласт, которым облепили дома в 90-х годах. Даже просто поменять инженерные коммуникации в доме — это проблема. Человек к себе не пустил — как ты у него стояк поменяешь? Никак! Здесь очень много проблем, которые не отрегулированы на уровне государства, и об этом никто не думает", — заключил Голуб.
