РИА Новости Украина — Радиостанция Голос Столицы
В правительстве занялись рынком арендного жилья. Сейчас там готовят соответствующий законопроект, который и определит правила в этой сфере. Об этом на неделе заявил вице-премьер-министр, министр регионального развития Геннадий Зубко. По его словам, сейчас около 70% рынка аренды жилья в Украине находится в тени. Поэтому есть необходимость урегулировать этот сектор и выписать конкретные правила — что такое съемное жилье, каким образом люди должны туда вселяться, получать прописку, каким образом выселяться, если не выполняют условия договора и так далее.
Насколько государство на данный момент контролирует рынок аренды жилья, в эфире радиостанции Голос Столицы прояснил эксперт по недвижимости Сергей Костецкий.
Как сейчас регулируется рынок арендного жилья? Какими законами?
— Дело в том, что Зубко заявил, что у нас порядка 70% квартир сдается нелегально, и 30% легализировано. Ситуация — гораздо хуже. Более 90% арендных квартир сейчас в тени, то есть, по сути, хозяева налоги не платят, арендаторы живут там нелегально с точки зрения закона. И только 10% — это недвижимость, которая сдается официально, легально. Как правило, в эти 10% подпадает та недвижимость, которая сдается посуточно, и есть ряд компаний, у которых на балансе довольно-таки большое количество квартир, которые сдают их долгосрочно в аренду, и они вынуждены платить все налоги. То есть, с точки зрения закона, я Вам честно скажу, этот рынок — абсолютно не урегулирован. Хотя закон действует уже много-много лет, то есть если арендодатель хочет официально платить налоги, он обращается в налоговую инспекцию, говорит о том, что я буду квартиру в аренду сдавать, и при этом будет официально платить все налоги. Но с учетом законодательства того же налогового, которое сейчас работает в Украине, то, например, если обычный человек, который имеет квартиру до 60-ти квадратных метров и не сдает ее в аренду, он имеет льготу на 60 квадратных метров, за все, что выше, он платит налог на недвижимость, а за все, что ниже, он не платит. Если он будет квартиру сдавать в аренду, то налог платит со всей площади. То есть государство, по сути дела, берет двойной налог с арендодателя. Первое, это то, что он получает от арендной платы, он берет налог, плюс ту сумму, которую он платит от непосредственно сдачи квартиры в аренду, как налог на недвижимость.
Человеку просто невыгодно легально сдавать в аренду жилье и так же невыгодно снимать официально жилье, поскольку тоже могут быть неприятности. Что государство может сделать для того, чтобы ситуация улучшилась?
— Государство, честно сказать, наверное, больше разговаривает, чем делает, потому что уже много лет пытается запустить ту же программу государственную по выкупу жилья, по лизингу жилья, по аренде жилья, например, для тех же бойцов АТО и так далее. То есть, на самом деле, эти разговоры всегда проходят непосредственно перед выборами, и у меня есть подозрение, что опять они об этом поговорят и закончат. Почему? Потому что Зубко предлагает строить целые жилые комплексы, целые кварталы, которые будут на балансе у застройщиков, и застройщики будут эти кварталы сдавать в аренду, а работодатели официально будут людям отчислять из своих денег, деньги на эти арендные платежи, и все будет у нас в Украине хорошо и красиво. Но у меня вопрос возникает: если государство не будет деньги выделять на эту программу, то будет ли она работать? Нет, она не будет работать, потому что ни один застройщик, который сейчас работает на рынке Украины, он не пойдет на это, потому что сейчас, допустим, если вы строите жилье, продаете его, то, по сути, процентов двадцать рентабельности у застройщиков есть. Если застройщик будет строить жилье, сдавать его в аренду, например, 20 лет той по цене, которую озвучивает государство, то он уйдет в убыток, поэтому застройщики не захотят участвовать в этой программе.
Читайте также: На рынке столичного жилья образовался опасный "мыльный пузырь" — эксперт
Те договора, которые подписываются между теми, кто сдает жилье в аренду, и теми, кто его снимает, что они означают? Как они подкреплены законодательно?
— Как правило, в 100% случаев подписывается договор аренды, то есть арендодатель и арендатор заключают договор официально, каждый ставит свои подписи, где в каждом договоре указаны права и обязанности сторон, кто и что должен делать. С одной стороны, это легально, законно, потому что там указываются все паспортные данные, есть две стороны, и если вдруг дело доходит до суда, то суд может принять решение в пользу того или иного человека. С точки зрения закона по налогам, это — незаконно. Поэтому тут — две стороны медали. С одной стороны, и арендатор, и арендодатель, они сейчас являются в общем-то законными участниками рынка недвижимости, но, с другой стороны, они не платят налоги. И если, допустим, закон примут, все будет хорошо, все официально заключают договора, все будут платить налоги, то на ком вся нагрузка лежит? На арендаторе непосредственно. То есть арендатор сейчас платит абсолютно за все, то есть он платит само тело за квартиру, он платит коммунальные платежи, платит налог на недвижимость, еще на него положат налог непосредственно, т.е. обычные, официальные налоги государства. И это приведет к тому, что если еще пару лет назад на одного потенциального арендатора по Киеву было порядка 30 квартир, то сейчас их уже более 50, то есть рынок квартир — перенасыщен, людям эта недвижимость не нужна, и основные сделки сейчас происходят в сегменте не так, что люди приехали из другого города и хотят снять квартиру и жить. Нет. В основном, квартиры меняют большие на меньшие, более дорогие на более дешевые и так далее, то есть рынок аренды сейчас и так на дне лежит, и если его загнать еще в русло законодательства, с арендодателей больше снимать налогов, и эти налоги непосредственно будут платить арендаторы, то рынку будет еще хуже.
Арендное жилье в Украине сейчас как-то подлежит учету?
— Это очень риторический вопрос. На самом деле, ответ на этот вопрос не знает никто. Количество квартир, которые сдаются в аренду, никто не может посчитать, и, на мой взгляд, их нереально посчитать. Единственный выход – посмотреть, кто из людей владеет несколькими объектами недвижимости, тогда теоретически второй объект недвижимости может сдаваться в аренду. Но так, чтобы четко сказать, что там столько миллионов квартир сдается по Украине в аренду, я думаю, ни один эксперт, ни один государственный орган не скажет.
В чем тогда будет заключаться контроль государства?
— Тут единственный вопрос в том, на самом деле, что рынок аренды контролируют уже якобы 10 лет, то есть 10 лет уже по закону должны ходить инспектора, проверять и т.д. Но до тех пор, пока сам арендатор не обидится на хозяина и не скажет – вот, я здесь живу, хозяин с арендной платы налогов не платит, накажите его, вот только в этом случае налоговая и контролирующие органы могут на это обратить внимание. Во всех остальных случаях, арендаторы могут представиться родственниками, знакомыми, бабушка, дедушка и так далее, и никаких санкций со стороны государства здесь не будет. То есть у нас еще не тот менталитет, чтобы государству платить налоги с аренды квартир, то есть здесь есть масса плюсов для государства, есть дополнительные поступления в бюджет, легализация, полный контроль, но, с другой стороны, нет ни одного плюса для арендодателя, почему он должен эти налоги платить. Назовите мне хоть один плюс. Нету ни одного плюса, то есть абсолютно все плюсы — для государства. Для арендодателя — одни негативные стороны.
Напомним, комментируя цены на аренду жилья в Киеве, президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская в эфире «ГС» заявила, что выжить в Украине можно только благодаря теневому рынку и сокрытию доходов, поскольку налоги в стране — колоссально высокие.
