наверх
15.12.201723:31
Курсы валют НБУ
  • USD25.780.00
  • EUR30.420.00

Оценка недвижимости и уклонение от налогов. Комментарий эксперта

104512
Заместитель председателя правления Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров в эфире "ГС" разъяснил, почему в Украине уклоняются от налогообложения при купле-продаже недвижимого имущества, и как эту ситуацию исправить.

РИА Новости Украина – радиостанция "Голос Столицы"

В Фонде государственного имущества обнародовали базу субъектов оценочной деятельности, объективность оценок которых вызывает сомнения. Например, они могут намеренно занижать оценку при осуществлении операций по купле-продаже движимого и недвижимого имущества.

По словам заместителя председателя Фонда госимущества Натальи Лебедь, этот перечень был составлен по итогам мониторинга актов оценки, то есть все оценщики попали в список недобросовестных обоснованно.

Ситуацию с оценкой недвижимого имущества в Украине прокомментировал в эфире радиостанции Голос Столицы заместитель председателя правления Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров.

Почему так важна эта тема? С ней сталкиваются все, кто продают или покупают квартиры, когда стоимость жилья намеренно занижается…

— Одна из самых больших проблем для наших людей – это, безусловно, уплата налогов. Люди не любят платить налоги, поэтому пытаются всячески оптимизировать, но этим пользуются, я считаю, мошенники, потому что один из элементов любой рыночной экономики – это, безусловно, уплата налогов с продажи имущества и налогов с дохода физических лиц. Какая ситуация сложилась на рынке Украины? Существует единая база отчетов по оценке имущества, и еще в 2012-2013 годах при "злочинной владе" Януковича эта база была сделана и не принадлежала Фонду имущества, что является вопиющим нарушением законодательства, так как любые базы должны вести государственные органы. И до сих пор не принадлежит Фонду. Но Фонд, наконец-таки, недавно стал распорядителем данной базы и смог получить доступ к базе с точки зрения, как же проходят сделки. И поэтому фонд составил мониторинг этих отчетов, и теперь в данном случае, я так понимаю, начинается очищение рынка от мошенников. Вопрос другого порядка, что как платить налоги. Один из элементов, который также заложен еще с 2010-го года в Налоговом кодексе, – это, когда люди платят налоги от полученного дохода от продажи всего имущества, не как разница между ценой приобретения и ценой продажи, что было бы логично. Например, когда я купил квартиру за 100 тысяч, продаю за 120 – заплатить с 20 тысяч долларов налоги, а облагают налогами с полной суммы. Если я купил квартиру за 100 тысяч и продаю ее за 80, опять же облагают налогами со всей суммы.

Фактически человек платит налоги дважды?

— Да, это одна из проблем. То есть то, что хочет сделать Фонд имущества, он делает все очень правильно вместе с оценочным сообществом, теми, кто хотят, чтобы рынок оценки был чистым, как во всем цивилизованном мире. Люди должны платить налоги с рыночной стоимости имущества – это первое априори везде. За счет этого и за счет налогов на доходы физических лиц живут громады, живут города, живут страны, но у нас опять построено нецивилизованно – люди платят налоги с валового дохода, то есть мы неоднократно обращались к депутатам, Фонд имущества в частности тоже обращался к депутатам, но воз и ныне там. В период кодекса, который был принят при Хомутыннике, налогообложение шло как разница между ценой приобретения и ценой продажи. С 2010-го года облагается весь валовой доход, поэтому люди пытаются уйти от налогов, это, конечно, неправильно, но наводить порядок надо. Сейчас, я думаю, что идет изменение в постановлениях, которые регулируют определение данной стоимости, когда будет определена так называемая нижняя граница ценообразования. То есть в Киеве, мы прекрасно понимаем, что нижняя граница стоимости квадратного метра – 700, 800 долларов, от нее будут отталкиваться, минус 20-30%, вот это и будет нижняя граница ценообразования, с которой будет уплачиваться налог на доходы физического лица.

Нижняя граница ценообразования – насколько она будет зависеть от доллара?

— Будет, потому что рынок на это очень четко реагирует. В любом случае, если идет понижение стоимости активов, то эта граница также начнет опускаться. Как только рынок начнет развиваться, граница будет подниматься – это естественно. Но вопрос другого порядка, что во всем мире налогообложение происходит от разницы стоимости. И, второе, налоги на доход физического лица при сделках купли-продажи не 5-15% – это абсурд, а 0,1-1%. Еще раз подчеркну, в США – 0,1% налог на разницу дохода между ценой приобретения, поэтому рынок развивается. У нас же пытаются заработать ни на чем, поэтому происходит уклонение от налогообложения. И есть мошенники-оценщики, которые в это играют. Есть люди, которые занимаются мошенничеством, а проверить их не могут. Сейчас Фонд имущества инициировал вместе с общественностью изменение в данное постановление, но это постановление ссылается на кодекс наш, это значит, что нужно вносить изменения не только в постановление, безусловно, а и в кодекс, чтобы навести порядок.

Как правильно искать оценщика, что от него требовать?

— Первое, могу сказать, что все оценщики, которые проходят сертификацию в Фонде имущества, они соответствуют определенным критериям, имеют базовое образование. И оценка квартир, земельных участков, домовладений – это интересная достаточно работа, в чем-то сложная, а ее превращают сейчас эти мошенники в так называемые онлайн-консультации. Человек должен понимать, что если он продаст квартиру, в договоре купли-продажи ниже рыночной стоимости, то потом компенсацию он получит тоже ниже рыночной стоимости, и он потеряет.

Второе, безусловно, налоги, которые есть у нас. Я считаю, что в данном случае, если мы гражданское общество, то должны инициировать изменения в налогообложение. У нас люди идут по более легкому пути – а давайте мы попытаемся в договоре указать не ту сумму, которая есть. Это еще старый совковый подход. Это, когда мы говорим о том, что у нас державы нет, у нас есть свой личный карман. Безусловно, каждый смотрит более прямо в свой личный карман, но, извините, какую страну мы тогда строим? То есть, если ты не хочешь платить те налоги, которые ты считаешь кощунственными и большими, а они действительно в таком виде и есть сейчас, то тогда давайте инициировать изменения в законодательстве, как во всем цивилизованном мире. Однозначно, налоги на доходы физических лиц платятся как разница между суммой приобретения и ценой продажи, и они составляют сумму налогов в 10 раз меньшую. То есть мы прекрасно понимаем, что если рыночная стоимость имущества будет отображаться в договорах купли-продажи, мы тогда и налоги будем платить с разницы, и получим больший бюджет. А сейчас, когда показывают стоимость имущества 49 тысяч, а дается 149 тысяч гривен, то мы прекрасно понимаем, какие потери бюджета.

Ранее председатель Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр в эфире "ГС" отметил, что за 2016 год цены на вторичном рынке жилья снизились на 12-18% в зависимости от категории квартир.

Старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец заявил в эфире "ГС", что мошенничество с внесением изменений в реестры недвижимости носит в Украине довольно массовый характер.

Темы дня