В Украине планируют провести общенациональную переоценку земли. Она должна стать основой для расчета налогов для сельхозпредприятий. Это предусмотрено в обнародованной программе действий Кабмина на 2016 год.
В программе также предусматривается, что правительство будет проводить денежную переоценку земли как минимум раз в 10 лет.
В то же время до 2017 года действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. При этом Украина обязалась снять ограничения на продажу земли в рамках договоренностей с МВФ.
О рынке земли и регулировании земельных отношений радиостанция Голос Столицы поговорила с заместителем председателя ассоциации "Земельный союз Украины" Андреем Мартыном.
Согласно Конституции Украины, земля — это общенациональное достояние, которое входит в перечень прав собственности украинского народа. Что предусматривает конституционное право на землю и как оно реализуется сегодня в Украине?
― На самом деле, эту статью Конституции надо читать и дальше. Там написано, что право на землю приобретается гражданами, юрлицами, государством и так далее. То есть, земля — это такая же недвижимость, как и здание, квартира, она используется для ведения бизнеса, чтобы жить; есть земли, которые используются в сельском хозяйстве, для лесного хозяйства и так далее. Поэтому это такой же бизнес-актив, как и любой другой. В нормальных странах земля находится в рыночном обороте. У нас не вся земля находится в рыночном обороте, земли сельскохозяйственного назначения пока в обороте ограничены.
Какими документами регулируются эти отношения?
― У нас есть замечательнейшее земельное законодательство. Куча законов, начиная с Земельного кодекса, и еще 20-30 законов поменьше, которые регулируют все. Начиная от того, как формировать земельные участки, и заканчивая тем, как сохранять плодородие почвы.
Какие самые важные из них?
― Закон о землеустройстве, закон об оценке земли, о регистрации прав, закон о кадастре – у нас очень развитое земельное законодательство.
Прокомментируйте нормы законопроекта про обращение земли.
― Здесь не столько важен сам законопроект, сколько политикам нужна какая-то зацепка, чего-то должно постоянно не хватать, чтобы разрешить крестьянам пользоваться их личными земельными участками. Раньше считалось, что у нас не хватало закона о государственном земельном кадастре. Приняли закон – все нормально. Теперь не хватает закона об обороте сельскохозяйственных земель. Я на самом деле не открою большой тайны, рынок земли в Украине есть, есть рынок несельскохозяйственных земель, они спокойно продаются и покупаются без наличия специального законодательства, для этого достаточно норм действующего гражданского кодекса, в том числе Земельного кодекса, который регулирует некоторые условия проведения сделок.
Поэтому на самом деле, закон об обороте сельскохозяйственных земель не сильно нужен. Практически все, что надо, уже урегулировано действующим законодательством Украины. Единственное что, возможно, следует ограничить, это концентрация количества сельхозземель в одних руках, чтобы не превышало определенную верхнюю планку, и второй вопрос — кто может быть покупателем земель сельскохозяйственного назначения. В нынешнем законодательстве прописано, что по большому счету это могут быть все желающие, но после того как снимут мораторий. В идеале желательно пока ограничить покупателей только гражданами Украины, чтобы у нас в условиях кризиса и низких цен сильно уж иностранный капитал не разгулялся.
Много ли документов, которые предусматривают получение гражданами права собственности на землю?
― Основные правила получения прав на землю гражданами предусмотрены Земельным кодексом. В нашей стране можно все, начиная от безоплатной приватизации и заканчивая просто тем, чтобы брать в аренду земли государственной и коммунальной собственности. Можете купить землю на вторичном рынке, получить её по наследству, поменяться. Есть масса вариантов, как приобретать права на землю. Но единственное, на что следует обратить внимание, что большинство тех земель, которые можно было раздеребанить, в нашей стране уже давно раздеребанили. Поскольку позавчера мы отметили 25 лет проведения земельной реформы в нашей стране, и за это время практически все, что можно было раздать, было роздано. Земельная реформа официально началась 15 марта 1991 года. С постановления тогда еще ВР УССР.
И до сих пор мы вынуждены констатировать отсутствие реформы, четких правил игры, которые бы учитывали все интересы, все риски?
― На самом деле, правила есть. Правила устанавливает рынок. Есть те, кто владеет землей, есть те, кто хочет её купить. Пусть они договариваются между собой, устанавливают цены, продают, покупают. Какие-то дополнительные регулирования чаще всего вредят, чем помогают нормальному развитию рыночных отношений.
На какие моменты в земельном законодательстве сегодня нужно обращать внимание в первую очередь, чтобы без проблем приватизировать землю?
― У нас многие граждане Украины пользовались земельными участками, например, под своими приусадебными домами, еще с советских времен. Все, что им сегодня надо сделать, это в основном просто заказать землеустроительную документацию. Землеустроитель перемеряет их земельный участок, вносит в кадастр и дальше принятие решения о приватизации участка распорядителем земель, а это сельский, поселковый совет, либо горсовет. То есть, там особо ничего сложного нет с технической точки зрения. Другая проблема, что у нас с земельными отношениями завязано очень большое количество коррупции: очень многие чиновники рассматривают процедуру землеустроительной документации не столько как техническую, а как некое свое право казнить или миловать. Поэтому земельные отношения у нас невероятно зарегулированы, коррумпированы, и это сегодня для Украины представляет очень большую проблему.
Смотрите также: Почти 90% украинцев недовольны состоянием экономики
Какие еще сложности могут возникнуть при приватизации, и как их решать?
― Теоретически, все в нашей стране надо решать через суды. В тех случаях, если блокируются решения о приватизации земельных участков, если госгеокадастр не хочет регистрировать, то нужно позвонить на открытую линию госгеокадастра, может, там начальство сверху, из Киева, что-то сделает. Если принятие решения блокируют просто на уровне местного совета, тут проблема серьезная, у депутатов местных советов часто есть принцип коллективной безответственности. Ну не набирает решение о приватизации вашего участка достаточное количество голосов. Тогда приходится идти к решалам и договариваться.
Земельная реформа, на которой настаивает Кабмин, наверное, не что иное, как эксперимент? Причем, что результат будет неожиданным в нашем случае.
― Скажем так, поскольку этот эксперимент длится уже 25 лет, то и экспериментом его тяжело назвать. Просто у нас периодически бывают обострения в приведении этого эксперимента. Вот, в частности, последние два года Кабмин что-то пытается реформировать в части земельных отношений.
Есть ли конкретные предложения?
― У нас много предусмотрено в коалиционном соглашении. Например, передать право распоряжаться землями местным общинам. Что не могут выполнить уже целых 2 года. Улучшить качество ведения государственного земельного кадастра, что тоже еще пока под вопросом. Провести новую оценку сельскохозяйственных земель, что уже тоже второй год не может сделать Кабмин. То есть, цели в основном теперь каждый год ставятся одни и те же, но мы их пока не можем достигнуть.
Создали земельный банк.
― Земельный банк у нас создавала еще "злочинна влада", так сказать. Это действительно была одна из схем. Предполагалось все оставшиеся свободные государственные земли передать этому банку, по сути, их приватизировать. Банк – это же публичное акционерное общество. Ну, и что потом бы произошло с банком, это еще под большим вопросом. Но схема с банком не сработала. Соответствующе законы отменили, сам банк остался как реликт уже. Но особого значения он теперь для регулирования земельных отношений не имеет.
Недавно в рамках земельной реформы премьер Яценюк предложил продать на открытом аукционе 1 млн га земли, находящейся в государственной собственности. О какой продаже говорит премьер, если в Украине до 1 января 2017 года действует запрет на продажу сельскохозяйственных земель?
― Вот-вот, на месте Арсения Петровича я бы его помощникам, которые ему такие предложения пишут, по рукам сильно надавал. Потому что реализовать эти предложения невозможно. Во-первых, действует мораторий. А во-вторых, ВР в этом году голосовать за отмену моратория не будет. Нет сейчас под это политическое решение достаточного количества голосов в нынешнем парламенте.
А вообще, что имеется в виду? В основном земли сельскохозяйственного назначения в нашей стране частные. За время земельной реформы они были приватизированы, и в государственной собственности на самом деле осталось не так уж и много земель. В основном, это земли государственных предприятий Минагрополитики и национальной академии аграрных наук. Это на самом деле очень привлекательные куски земель. Потому что это большие единые массивы. Агробизнес уже давным-давно на них смотрит и облизывается. Но сильно сомневаюсь, что их удастся продать. Во-первых, есть местное население. В тех общинах, где находятся эти госпредприятия, люди, если по-честному, не получили паи. По всей стране 7 млн человек получили паи, а если у вас осталось госпредприятие, вам паи не дали. И вот люди очень рассчитывают на то, что все-таки эти госпредприятия когда-то допаюют, и местное население все-таки свои земельные участки получит. А если вдруг выяснится, что Арсений Петрович все предприятия вдруг кому-то продал, а местные остались, условно говоря, ни с чем – без работы, без земли, без ничего – то могут и такие маленькие бунты у нас получиться на локальном уровне. И, думаю, политических бонусов это абсолютно никому не добавит.
Если дословно разбирать заявление, здесь говорится о необходимости продолжить земельную реформу. Это действительно могло бы быть продолжением реформы?
― Это не продолжение земельной реформы, это просто попытка одномоментно додерибанить достаточно большой актив, еще остающийся в государственной собственности. Особых выгод ни украинское общество, ни государство сейчас от продажи миллиона гектар не получит. Во-первых, сейчас кризис. Цены сравнительно невелики на землю. Вот когда Веревский, наш аграрный олигарх, распродает часть своего земельного банка, у нас средняя стоимость гектара земли – 12 тысяч гривен. То есть, каких-то супер-больших сумм от этой продажи никто не выручит. Но в то же время государство утратит последнюю возможность хоть как-то влиять в будущем на рынок сельскохозяйственных земель. Как по мне, земли надо прозрачно передавать в аренду на аукционах, ждать того момента, когда цена на них подрастет, после того, как наша экономика выровняется, и тогда уже можно будет решать что-то с продажей, приватизацией и т.д. Пока спешить никуда не надо. Никто нас в шею не гонит.
Юлия Тимошенко заявляла, что в Украине земля стоит в 32 раза меньше, чем в ЕС. Там 500 долларов.
― Политики иногда обманывают наше население. Объясню, почему в Европе земля стоит намного дороже, чем у нас. В Европе сельхозпроизводители получают сумасшедшие дотации. У наших соседей поляков дотации на 1 гектар составляют от 300 до 500 евро в год. У нас таких денег никто не дает, у нас доходы намного меньше. Если у нас когда-нибудь будут такие дотации, тогда и у нас земля будет стоить 20-30 тысяч евро за гектар. А сейчас у нас земля стоит ровно столько, сколько прибыли она приносит своему хозяину, то есть от 3 до 5 тысяч гривен в год. И поэтому ей красная цена в районе 15-20 тысяч гривен за гектар.
Вы говорили, что власти пытаются додерибанить землю. А как же открытый прозрачный аукцион?
― Вот с аукционами у нас большая проблема. Дело в том, что у нас длительное время вообще можно было раздавать государственную землю без аукционов под фермеров – настоящих и липовых, так называемых. Только сегодня Гройсман наконец-то собрался подписать принятый недавно закон, который частично прикроет эту лавочку. Гройсман подписал, передал Порошенко. Вот, может, когда Пётр Алексеевич подпишет, тогда у гас госгеокадастр прекратит немножко или чуть меньше станет дерибанить землю.
То есть говоря, что государственная земля находиться в теневом коррумпированном обороте, премьер не солгал?
― К сожалению, да. Госпредприятия, которые сегодня используют государственную землю, в большинстве случаев реальные банкроты. То есть самостоятельно они хозяйственной деятельности не ведут. Реально на их земле хозяйствуют фермеры и частный бизнес. И все денежки, которые циркулируют в рамках такого "сотрудничества", в основном имеют теневую природу.
На самом деле тут даже законов специальных принимать не надо, у нас на уровне актов Кабмина заблокированы возможности для нормальной передачи этой земли в пользование. В том числе, на условиях совместной деятельности. Поэтому, если бы Арсений Петрович хотел навести порядок, ему достаточно поменять буквально одно постановление Кабмина, и уже можно было бы большинство этого вторичного землепользования на государственных землях перевести в нормальное русло, и брать за него нормальные деньги в бюджет, а не так, как это происходит сегодня.
Если говорить о возможной продаже 1 миллиона гектаров украинской земли, то ктомог бы быть заинтересован в ее приобретении?
― Это зависит от того, как прописать правила приобретения. Если прописать, что покупателями могут быть только граждане Украины, еще и с ограничением по концентрации земли в одних руках, то каких-то феерических скупок не будет.
Иностранного капитала не стоит ожидать?
― Иностранцы заинтересованы – арабы, китайцы, у них денег много. У нас сейчас все дешево, то есть, у нас сейчас супермаркет, в котором большие скидки. Но, опять-таки, они зайдут на украинский рынок сельхозземель только в том случае, если будут существовать правовые возможности для приобретения земли юрлицами. То есть, за юрлицом вы можете замаскировать какого угодно бенефициара, хотя само юрлицо будет выглядеть украинским, а реальный контролер будет в другом месте. То есть, если юрлицам не разрешат быть приобретателями земель, то в этом случае рынок будет вялый, каких-то больших цен на нем не получится. Будут покупать местные, а у местных сейчас денег не так уж и много. Сейчас украинский агробизнес деньгами не фонтанирует, и, соответственно, больших денег на то, чтобы выводить их из оборота и покупать землю, у агробизнеса нет.
Я вообще скажу страшную вещь: агробизнесу рынок земли не нужен вообще. У нас последние годы именно крупный агробизнес является главным лоббистом сохранения моратория. Бизнесу гораздо выгоднее платить 700-800 гривен в год арендной платы, чем сейчас достать из кармана 25-30 тысяч и покупать эту землю. У них от покупки земли доходы не увеличатся вообще ни разу. У них главная выгода – это контроль над использованием земли. Но в собственность смысла ее покупать нет.
Что примечательно, властиактивно муссируют эту тему покупки-продажи земли. Почему?
― Власти тут как раз стараются лишний раз не педалировать, потому что электорально эта тема очень неблагодарная. Что на самом деле произошло в Украине. Есть главный тренд земельной реформы за последние десятилетия – приватизация земель. 7 миллионов наших сограждан, это где-то 15% населения Украины, получили эти земельные доли-паи. Это их земельные участки, переданные им в частную собственность. Но государство до сих пор запрещает частным собственникам распоряжаться своей недвижимостью. Говорит: крестьяне, вы еще пока глупенькие, а я, как государство, еще не готово. Поэтому пока лучше идите и максимум, что можете делать, это кому-то передавать свою землю либо в аренду, либо в крайнем случае можете по наследству передать. И это пока весь смысл того моратория, который есть сегодня.
Читайте также: В ожидании социальных бунтов. Эксперт об отмене моратория на продажу госземель
Что нужно делать в таком случае?
― Если мы хотим, чтобы сельские жители нормально распоряжались своим имуществом, просто надо снять мораторий. И пусть люди сами решают. Кому надо, тот продаст. Кому не надо, тот не будет продавать, и оставит землю своим детям, например. Большинство собственников паев в Украине – это пенсионеры, это люди, которые уже никогда сами не будут заниматься сельским хозяйством. Чего им не разрешат продавать землю? Например, если бабушка сегодня даже по минимальной цене продаст свой среднестатистический пай, она выручит сумму денег, которая равноценна ее пенсии за пять лет. Почему этого нельзя сделать, я не понимаю.
В то же самое время общество не готово поддерживать продажу земли.
― А тут тоже очень специфическая ситуация. Дело в том, что у нас большинство населения вообще с трудом понимает, что имеется в виду под продажей земли. У нас многие на полном серьезе считают, что земля – это последнее, что осталось в государственной собственности. Это неправда. Эта земля частная, она не государственная. Она принадлежит конкретным людям. Весь смысл моратория состоит в том, что части населения Украины запрещено распоряжаться своим имуществом. Вот и все. 85% населения в нашей стране собственниками паев не являются. Пока мы не сделаем крестьянина реальным хозяином своих активов, нормального развития сельского хозяйства у нас не будет.
Насколько велик в Украине теневой рынок земли?
― Я не скажу, что он огромен. Но земля сельхоз назначения, даже подмораторная, продается и покупается все время. То есть под видом продажи иногда земля передается типа за долги. Иногда есть схемы, когда она передается в очень долгосрочную аренду, заключаются договора. Есть масса правовых механизмов, рынок работает, в регионах есть устоявшиеся цены. От 40 тысяч земля стоит в Полтавской, Черкасской областях. То есть, рынок есть. Из-за того, что он неофициален, то и статистики какой-то привести невозможно. Но если вы захотите привязать себя досрочными правами к земле, то ничего вам не мешает все делать даже в условиях моратория.
Если подводить итог, то спустя эти 25 лет безуспешного реформирования на каких принципах должны строится сегодня правила игры?
― Я пока вижу один принцип: поменьше бы нам государства в регулировании. Поскольку у нас любые запреты, любые ограничения снижают стоимость недвижимости и увеличивают влияние чиновников, которые чаще всего действуют не в интересах государства или каких-то абстрактных общественных интересов, а чтобы набивать свой собственный карман.
Сколько еще будет длиться земельная реформа?
― Знаете, сколько бы она не длилась, Украина уже чемпион мира по реформированию земельных отношений. Самая длинная земельная реформа до нас была в Мексике, она длилась всего 23 года. У нас уже 25 лет, и конца-краю не видно. Поэтому, "есть у революции начало, нет у революции конца".
К слову, ранее в эфире 106 FM эксперты в области аграрного бизнеса Тарас Высоцкий и Андрей Мартын заявили, что земля в Украине стоит очень дешево, и несмотря на мораторий на ее продажу, только за прошлый год без аукционов было роздано 137 тысяч гектаров земли.
Напомним, что согласно законодательству, все украинцы имеют право получить от государства пять разных земельных участков. Однако руководитель правозащитной группы "Варта" Юрий Кравец отметил, что лишь малая часть населения проинформирована о своем праве на бесплатную землю.
