Украинская недвижимость становится все более популярной для иностранцев. По данным Государственной службы статистики, буквально за первые семь месяцев 2017 года объем прямых иностранных инвестиций в этом сегменте увеличился примерно на 1 миллиард долларов, практически до 45 миллиардов.
Интересно, что особый интерес у иностранных инвесторов вызывают уже готовые площадки, то есть разные торгово-развлекательные центры, складские комплексы и так далее.
Читайте также: Удручающая статистика. Каждый четвертый житель ЕС на грани бедности
Именно такую недвижимость предпочитают скупать в Украине иностранцы. Кстати, уже в следующем году объем иностранных инвестиций в Украину может еще больше вырасти после того, как заработает конвенция об обмене стран налоговой информацией. Эксперты считают, что именно эта конвенция об административной взаимопомощи в вопросах налогообложения станет причиной того, что в Украину пойдет поток "постсоветских" денег из республик бывшего СССР.
Ситуацию на украинском рынке недвижимости в эфире радиостанции Голос Столицы прокомментировал независимый специалист по вопросам недвижимости Ярослав Цуканов.
Действительно ли в этом году объем иностранных вложений в украинскую недвижимость увеличился?
– Этого не может сказать никто, кроме Минстата. Фактически, вы же понимаете, что конечные бенефициарии не раскрываются. То есть собственники компаний, на которые были переоформлены данные проекты, о которых вы говорите.
То есть, может быть, это прошло какое-то переформатирование внутри большого холдинга, и был переборс одного одного юрлица на другое, которое находится за пределами Украины, то есть не резидент Украины, в оффшорной зоне в другой.
Ведь не секрет, что достаточно плотно на несколько последних лет взялись за оффшоры, которые находятся в зоне кипрской юрисдикции. Может быть, перебрасывали в другие оффшорные зоны. То есть мы не узнаем конечных бенефициаров, повторюсь, мы не видим.
Но то, что несколько сделок прошло через Dragon Capital, если не ошибаюсь, да, то есть заходили достаточно большие инвестиции от зарубежных каких-то инвесторов, такое было. Количество сделок, которое прошло именно как покупка объектов недвижимости с целью получения дальнейшего дохода, мы тоже не узнаем. Эта информация закрыта. Несколько сделок таких было.
Колоссального интереса наша недвижимость пока не вызывает. Она вызывает интерес только в том, что многие проекты продаются, фактически, по цене себестоимости реализации данного проекта. Интересно ли это? Это интересно для жилого сектора, когда вы можете купить для жилья, для проживания что-то, что находится на грани себестоимости.
Для коммерческой недвижимости первоочередное – это доходная часть. Рентные платежи у нас сейчас невысокие, особенно в бизнес-центрах, в офисных центрах, и в складских логистических комплексах достаточно низкие ставки по аренде.
Поэтому, соответственно, и доходность не такая высокая, поэтому и цена, условно говоря, на грани себестоимости. Не исключаю, что какие-то инвесторы, просто заинтересовавшись дешевизной объекта, зашли на этот рынок дабы просто попробовать свои силы здесь, и узнать, чем этот рынок дышит.
Что в ближайшее время что-то может измениться в лучшую сторону?
– Глобальной тенденции такой нет, если не будут расти рентные ставки. Соответственно, если подрастут рентные ставки, – увеличится стоимость объекта.
В принципе, достаточно высоки риски страны самой, то есть такое понятие, как ставка капитализации, которая предопределяет доходность. Ставки капитализации там достаточно большою роль играют риски самой страны. Они отражаются в тех же ставках по депозитам гривневым, то есть они достаточно высоки, потому что высокие риски у самой страны.
Пока высокие риски у страны, не будут сюда заходить достаточно серьезные игроки. То есть будут заходить откровенны спекулянты. Это будут единичные сделки, которые могут закрыть глаза на высокие риски, но, скажем, купиться на достаточно низкую цену, что обеспечит им в какой-то перспективе доходность и окупаемость объекта не 10 лет, а, например, семь лет, да. То есть могут рискнуть какие-то инвесторы.
Но если говорить о глобальной тенденции, это, скорее, не глобальная тенденция, это спекулятивный тренд единичных каких-то инвесторов. Глобальная тенденция – это когда мы видим длинные деньги, а их пока, к сожалению, на рынке недвижимости нет.
В СМИ отмечают, что больше всего иностранных инвесторов интересуют готовые объекты. По крайней мере, именно количество сделок больше всего по готовым объектам, таким, как торгово-развлекательные центры, бизнес-центры и так далее. Почему инвесторы интересуются готовыми объектами?
– Долгие деньги – это не значит, что вкладывать и рассчитывать на прибыль. Длинные деньги – это когда входят определенные институты финансовые, которые рассчитывают инвестиции в очень стабильные какие-то бизнесы с малыми рисками, и поэтому они готовы принять доходность этих объектов очень низкую. То есть это спокойные деньги, тихие. Понимаете?
Там большие объемы, инвестируют в недвижимость с доходностью, например, 5% годовых, их это устраивает. У нас хотят доходность – выше 10% годовых. Это спекулятивная составляющая, потому что чем выше доходность, тем больше риски. В общем, такой основной закон.
Примем это как догму, не будут объяснять долго. Чем выше доходность, тем выше риски, если мы берем, например, сектор коммерческой недвижимости и любой другой. Конечно, на большие риски согласны, повторюсь, инвесторы, которые больше подвержены каким-то спекулятивным, скажем так, настроениям.
То есть это не стабильные инвесторы. С целью в дальнейшем – перепродать. Они чувствуют в этом интерес, они чувствуют, кто у них может купить, например, да, через два года перепродать дороже, или через пять лет перепродать дороже. Это не инвестиции, это спекуляция.
Почему интересуют готовые объекты? Потому что, повторюсь, из-за достаточно там большого долгового бремени, или по каким-то другим причинам, владельцы настоящие могут обеспечить достаточно большой дисконт по готовому объекту. То есть дешевле купить готовый объект в хорошем месте, чем начинать строить подобный в подобном же месте. То есть на грани себестоимости он продается.
И второй фактор – это уже работающий бизнес, который на какую-то часть обеспечен арендаторами и приносит доход. То есть хотя бы в точку безубыточности он выходит. То есть не нужно в дальнейшем вкладывать деньги в поддержание и развитие этого бизнеса.
Конвенция об обмене стран налоговой информацией должна в Украине вступить в действие с 1 января 2017 года. Некоторые эксперты высказывают прогнозы, что это повлияет на желание иностранных инвесторов вкладывать деньги в украинскую недвижимость. Так ли это?
– Любой шаг по большей открытости и лояльности рынка к инвестору, и финансового рынка, в первую очередь, конечно же, подстегивает инвестиции. Но это не будет глобальный тренд, пока в Украине не будут низкие риски и достаточная доходность по недвижимости. Хотя чуть выше арендные ставки, мы не увидим глобальной тенденции по вложению сюда денег.
В этом году откроется, ну, в течение полугода, скажем так, будет дано достаточно большие, будут даны достаточно большие площади в торгово-развлекательных центрах. Этот сегмент, ну, и так был уже достаточно насыщен. Многие говорят, что он не насыщен. Но, в принципе, у нас хорошая насыщенность торгово-развлекательными, выйдет огромное еще количество недвижимости, которое нужно будет в условиях сжимающегося рынка, большинство юрлиц, в общем-то, не открываются, а уходят с нашего рынка, нужно будет еще эти огромные площади заполнить арендаторами. Арендные ставки что сделают? Они немножко подупадут еще на этом рынке. То есть появится альтернатива и для ритейлеров.
И, в общем-то, я не вижу предпосылок для того, чтобы было сумасшедшее увеличение доходности по объектам. По рискам страны тоже не видим каких-то решительных шагов в экономический сфере именно настоящего правительства, чтобы были радикальные изменения и улучшения в плане экономического прорыва. То есть стартовые риски останутся тоже высокие.
Ситуация кардинально с доходностью и рисками не поменяется. Но почему только этот шаг должен подстегнуть инвесторов к вложению, не знаю, спорный момент. Он, конечно же, будет одной из ступенек, которая, скажем так, позволит чуть более привлекательным быть этому рынку. И в принципе, всем рынкам в Украине. Потому что просто финансовая часть станет более простой и доступной.
Читайте также: Будущее Донбасса: нет доверия – нет выборов
Эксперт в банковской отрасли Игорь Шевченко в эфире радиостанции Голос Столицы отметил, что за время пребывания Валерии Гонтаревой на посту главы Нацбанка, произошла не только девальвация национальной валюты, но и отток инвесторов из страны.
