Александр Белокобыльский, РИА Новости Украина
Сделки "с выездом"
Всполошились не только те, кто покупал жилье за последний год, выезжая из Донецка в Краматорск и из Луганска в Северодонецк. О своих квартирах в очередной раз запереживали тысячи переселенцев, которые в ДНР/ЛНР считаются "укропами" и потому боятся ехать в непризнанные республики.
Но новоиспеченные покупатели беспокоятся больше других, и не без оснований. Недвижимость на территории непризнанных республик Донбасса начали перерегистрировать. Для этого жители Луганска и Донецка обязаны явиться в Министерство юстиции по месту жительства с документами, которые подтверждают их права собственности.
Проблема в том, что сделки, заключенные на территории, подконтрольной правительству, в ЛНР и ДНР не считаются совершёнными.
Территория Луганской и Донецкой областей, неподконтрольная украинскому правительству, была отключена от государственных нотариальных реестров и Госреестра прав собственности еще в 2014 году. Но купить или продать недвижимость в ЛНР и ДНР можно, выехав в подконтрольный Украине Северодонецк, Краматорск или Мариуполь.
Продают жилье те, кто не верят в восстановление нормальной жизни (и цен на недвижимость) в непризнанных республиках. А покупают, наоборот, надеясь на будущий взлет цен.
Осенью 2014 года двухкомнатную квартиру недалеко от центра Луганска, которая до войны тянула на 25 тысяч долларов, можно было купить за 10 тысяч и дешевле. Теперь цены подросли, но все равно не до прежнего уровня – нынешней осенью такие квартиры стоили 14-16 тыс долл. Подобная ситуация и в Донецке.
Читайте также: Коррупция на миллиарды, или почему Гонтарева лучший банкир во Вселенной
Больше года назад, в октябре 2014-го в ДНР заявили, что сделки, заключенные за пределами республики, признаваться не будут. Чуть позже в этом же смысле откликнулся и Минюст ЛНР.
Только это не остановило торговлю недвижимостью "с выездом".
На сверку!
И вот настал час "Х" – республики объявили о перерегистрации жилья.
"Органами государственной регистрации начато проведение государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на территории ДНР", – сообщил Минюст ДНР 12 ноября 2015-го.
А спустя полтора месяца выступили и в ЛНР. В конце декабря объявили о начале перерегистрации (сверки) имущественных прав с 4 января нынешнего года:
"Министерство юстиции ЛНР просит юридических и физических лиц предоставить в территориальные органы Министерства для сверки документы, подтверждающие государственную регистрацию прав и их обременений на объекты недвижимого имущества после 31 декабря 2012 года".
Для начала – в городах Луганск, Брянка и двух районах, Краснодонском и Лутугинском.
Как объяснили в Минюсте ЛНР, сверку начали для "защиты имущественных прав физических и юридических лиц", во избежание мошенничества и ради "наполнения актуальными данными базы данных органов госрегистрации прав на недвижимое имущество, их обременений и технической инвентаризации".
В территориальные органы Минюста ЛНР просят предоставить документы о правах на недвижимость, которые возникли после 31 декабря 2012 года.
Вопросы из прошлого
Почему документы требуют о сделках с начала 2013-го?
"До этого момента все сведения о правах на недвижимость сохранились в архиве Бюро технической инвентаризации. А с 1 января 2013-го БТИ в Украине отменили. Тогда вступил в силу новый закон о госрегистрации имущественных прав на недвижимость, начал действовать Госреестр таких прав. В него сведения вносят государственные и частные нотариусы, а раньше сделки регистрировало БТИ. Так что до 2013 года в архивах все сведения есть. А что было после, республике приходится восстанавливать", – говорит луганский риелтор Светлана.
Она продолжает работать в ЛНР, сводя вместе покупателей и продавцов, а затем выезжая с ними к нотариусу в Северодонецк. С нотариатом, который существует в республике, никогда не имела дела, поскольку не считает его "настоящим".
К идее собственного луганского реестра прав на недвижимость риелторы относятся скептически.
"Пока что ничего непонятно об этой перерегистрации. Если просто принести документы показать в БТИ (Территориальные органы Минюста ЛНР находятся в помещениях бывших БТИ – Ред.) – это одно дело. Совсем другое, если на них Минюст ЛНР собирается ставить какие-то свои отметки. Тогда для украинского правового поля они будут испорчены безвозвратно!" – объясняет луганский риелтор со стажем Галина Николаевна.
Риелторы, с которыми нам удалось поговорить, неохотно рассказывают о своей работе, поскольку дело это деликатное. Им приходится ездить вместе с продавцами и покупателями, которые везут крупную сумму в долларах, через блокпосты. Но и участники сделки, и риелторы считают, что только совершённая по украинскому закону операция дает гарантии покупателю.
Ответы, скрытые в будущем
Однако теперь насчет гарантий возникает коллизия. Положим, человек купил квартиру, сделку заверили у украинского нотариуса. А продавец идет в МВД ЛНР и говорит, что документы поддельные, сам он денег в глаза не видел, и покупателя знать не знает. Или – что "укропы" угрозами заставили подписать купчую. Покупатель в лучшем случае лишается квартиры, в худшем отправляется в тюрьму.
Очевидно, многие потенциальные покупатели крепко задумаются, где регистрировать сделку. С другой стороны, если Донбасс вернется в Украину – останутся ли в силе сделки, заверенные нотариусами Л/ДНР?
Есть и другие вопросы, ответов на которые пока что нет в открытых источниках.
Смотрите также: Удовлетворенность уровнем жизни в регионах Украины
Является ли процедура сверки обязательной? В сообщении Минюста ЛНР – просто вежливая формулировка "министерство просит предоставить документы". А в ДНР, ссылаясь на постановление Совета министров, пишут что да, перерегистрировать права собственности обязательно.
Но в какой срок нужно это сделать? И какая ответственность предусмотрена для тех, кто не прошел процедуру сверки?
И, наконец, о сделках по недвижимости, которые заключены "с выездом" в 2015 году. Будут ли они признаны в республиках в итоге? Какими, с точки зрения ЛНР и ДНР, должны быть действия людей, все же купивших жилье таким образом?
Конечно, большинство ответов зависит от дальнейшей судьбы "отдельных районов Донецкой и Луганской области" в целом. В случае возвращения их под юрисдикцию Украины, как это предусмотрено Минскими соглашениями, противоречия будут сняты. А если ситуация на Востоке Украины обернется замороженным конфликтом, а ДНР и ЛНР зависнут в неопределенном статусе непризнанных государств?
Подготовка к "автономному плаванью"
Власти республик Донбасса участвуют в Минских переговорах, готовясь (как бы на всякий случай) и к "автономному плаванью". Создание собственного реестра прав собственности на недвижимость, – еще один важный атрибут государственности. Одновременно в Л/ДНР запускают и другие важные институты – такие, как нотариат.
В начале января в ЛНР Совет министров утвердил Временное положение о нотариате, где перечислены требования к желающим заниматься такой деятельностью и перечень полномочий нотариуса. Перед этим, в конце декабря ушедшего года, глава Минюста ЛНР Сергей Козьяков сообщил о запуске в тестовом режиме ряда госреестров для нотариата.
"На данный момент в тестовом режиме работают реестр нотариальных бланков, реестр нотариусов, реестр ЗАГСов. Практически на выходе реестр доверенностей", – уточнил Козьяков.
Все эти достижения пока нивелируются тем, что заверенные луганскими нотариусами документы не признают нигде в мире, кроме самой республики и соседней ДНР. Однако готовые отлаженные правовые инструменты могут быть задействованы в любой момент.
Вплоть до использования их в рамках "особого статуса" в составе Украины.
